时隔4年，万科再次在广州土拍出手！刚刚，万科以28.8亿抱走南站“三兄弟”，将为板块带来首个新规产品！3宗宅地容积率均为3.0，楼面价约1.1-1.3万/平，低于周边其他住宅。（为2.1-2.8万/平）若扣除配建后，其楼面价在2.6万/平上下，万科未来在定价策略有足够空间。｜南站商务区BA0402074-1地块成交截图｜图源：广州公共资源交易中心继月初绿城和龙湖后，今天万科重仓南站对广州也有风向标意义。要知道，万科上次拿地要追溯到2020年新塘东江大道东宅地，即都荟四季。年底巨头房企集中回归，根本原因在于看好后市+提振信心，对于推动明年全面实现“止跌回稳”，都是好事一桩。｜广州南站周边航拍｜广州楼市发布 摄言归正传，今天万科拿下的南站三兄弟，是从今年1月《兴业大道南片区制性详细规划》“商改住”转化而来。它们地处南站核心商务区，是片区罕有的宅地，总占地约7.8万方，规划总建面约23.4万方，相当于近2个广州城投领南府。在地理位置上，其北临万科世博汇，东望广州足球公园，就近享有生活配套，但距广州南站约1.5公里，步行到地铁站需一定时间。｜图源：广州公共资源交易中心重点来看规划，3宗地块有两个亮点：1）都有配建要求，包括36班九年制学校、幼儿园、道路、绿地及河涌用地等目的很简单，就是促进南站商务区开发，既要优化配套，又要聚拢人气。特别是配建36班九年制学校，项目将成为继星瀚TOD后，南站片区第二个配建有中小学的新盘，竞争力是实打实的。参考万科在荔湾黄埔引进名校的先例，相信南站这所学校也不会差，将大大提升板块教育资源。｜广州楼市发布 制图2）都是新规产品，阳台占比不超20%，最高使用率有望接近120%项目不仅是南站首个新规盘，还是继瑧园后，万科对产品新规的又一次新尝试。楼市君了解到，此前万科曾向预算150-300万的番禺买家，发放问卷调查。综合前因后果，我们猜测万科南站新盘，大概率会主打刚需、刚改的中小户型，门槛或许会有惊喜。纵观今年广州市场，新规产品+九年制学校+300万内门槛的新盘组合，普遍卖得不错，万科新项目一来就占了俩。更何况，3宗宅地楼面价仅1.1-1.3万/平，成本可控且开发难度低。目前，部分地块已平整，方便拿地即开工，相信明年入市不会晚。｜地块现状航拍图｜图源：好地网值得一提的是，万科南站新项目体量超23万方，预估货值不菲。加上万科布局广州的还有黄埔新城和理想花地，明年或将占据更多市场份额。可以预见，明年广州万科在集团内部体系排名有望再次提升。当然，在我们看来，万科拿下南站宅地也是共赢局面。首先，万科已深耕南站多年，连片开发更能拉动板块进阶。2016年，万科砸38亿拿南站6宗商地，后来扩展到百亿布局15宗地，也就是如今的南站万科中心。其总体量约126万方，占南站商务区1/4，涵盖会展中心、国际学校、购物中心、SOHO办公、商务办公等丰富业态。作为南站最大“地主”，万科先后为片区引进香港李锦记、香港佳宁娜、华夏中璟基金等百强百亿企业，以及天河城·喜街等大牌商业。｜广州楼市发布 制图随之而来的，还有奥园越时代广场、Intercity Hotel城际酒店、丽芮酒店与亚朵酒店等落户。可以说，南站逐渐起来的商业气息和生活氛围，离不开万科的付出。我们还了解到，南站商务区3宗地原本就位于南站万科中心项目内，后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。后来，由政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，通过调规增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套等，优化低效存量用地。如今，由万科拿下实现连片开发，又带来新规住宅，对南站发展是多方共赢。在连片开发层面，过去几年万科在黄埔新城、理想花地等已有足够经验，兑现有目共睹。引名校、促商业、修公园、迭代住宅,,,万科不但为板块带来一系列配套升级，还吸引越来越多人气聚拢。| 黄埔新城引进广铁一中铁铮学校| 图源：项目提供像黄埔新城成交量连续2年站稳广州TOP1，为板块吸聚人气不是一般的夸张。而这些配套和人气，正是南站迫切需要的。其次，万科带来南站首个新规住宅，有利于激活板块楼市。截至目前，南站在售新盘有4个，价格集中在2-4万/平。都说一个巴掌拍不响，因供应比其他板块更稀缺，难免在市面上声量不大。而万科明年带来的新规产品，或许会考虑与新鸿基错开产品面积段竞争。若以中小户型走量+九年制学校的优势，它将如同一条鲶鱼，激起南站虹吸刚需、刚改的竞争力。｜广州楼市发布 制图庆幸的是，明年也是南站的关键兑现节点，多喜临门。前有广州足球公园足球场即将投用，后有约26万方花城汇·南站将开业...｜广州足球公园最新进度|广州楼市发布 摄还有东晓南路-广州南站连接线南段，将在2025年与海珠湾隧道同时建成通车。届时，南站和中心城区约15分钟互通，彻底打通和市区的空间壁垒。｜广州楼市发布 制图另一条连接南站和市区的广佛环线东环，也将在明年开通。东环是广佛环线的东段，起于广州南站，途经琶洲、金融城及白云机场等多个重要板块，全长超46公里，时速160公里。｜广州楼市发布 制图这些都是南站明年重量级利好，如今万科踩准节点拿地，可谓是掐着点来的。最后，楼市君想多说一句：万科对南站很重要，南站又是万科战略布局之一，他们的互相成就，也许我们很快就能看到。

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